‘Family offices’ y promotoras: así es el matrimonio perfecto en el mercado andaluz de la vivienda

Un matrimonio perfecto. Así podría definirse el modelo de colaboración con el que están operando en Andalucía los principales family offices y las promotoras regionales desde hace años en el mercado de la vivienda. Las alianzas se basan en una fórmula de coinversión para el desarrollo de nuevos proyectos residenciales y se han convertido en una de las tendencias más sólidas del sector inmobiliario, al calor de un ciclo de crecimiento que atrae cada vez más actores y operaciones.

Grupos como Insur, ABU o GS son los promotores andaluces destacados que se han dado el sí, quiero en el negocio residencial con las empresas patrimoniales de grandes familias regionales como los Moya Yoldi, dueños de Persán; y Cosentino, propietaria del gigante almeriense de fabricación de superficies; así como con las sagas de los Hernández, fundadores del imperio arrocero Herba y accionistas de referencia de Ebro Foods; o los Bohórquez Domecq, vinculados a la agricultura y la ganadería.

La cartera de nuevas viviendas construidas bajo estas coaliciones se ha multiplicado en la última década con promociones no solo en Andalucía, sino también en otros puntos de España. El beneficio es mutuo, al aportar financiación a las promotoras y garantías sólidas de retorno de las inversiones a las patrimoniales de las familias regionales, en las que se ha despertado un amor renovado por el ladrillo como refugio del capital, si bien el fenómeno no es exclusivo del territorio andaluz.

En este sentido, las empresas de las grandes fortunas nacionales mantienen con carácter general un importante sesgo hacia los activos inmobiliarios como vehículo de preservación y generación de riqueza, con un 24% de sus carteras de inversión en este sector, bastante por encima del 18% de otras familias europeas, según un informe reciente elaborado por OpenWealth –el multifamily office del Grupo CaixaBank–, junto con la firma especializada en consultoría fiscal finReg360.

Otro estudio de Deloitte en la materia aumenta incluso veinte puntos el porcentaje y concluye que el activo preferido de los family offices españoles es el real estate, con un peso del 44% de las inversiones, cifra que crece hasta el 56% en el caso de las patrimoniales que manejan volúmenes superiores a 1.000 millones de euros. Los datos contrastan de nuevo con las preferencias de los grupos familiares internacionales, que se decantan más por la bolsa (32%) y el private equity (27%).

Poniendo la lupa en Andalucía, el principal foco se concentra en la vivienda. “El living está en auge en la comunidad, hay una demanda muy por encima de la oferta, lo que está atrayendo un modelo de colaboración en la promoción residencial, que pivota en los family offices, pero también en grandes grupos empresariales e inversores particulares. Es una tendencia que hace ocho años no existía y que mantiene una senda alcista al 100% en la región”, explican a este diario analistas del sector.

Un factor que ha inclinado igualmente la balanza hacia el auge de esta fórmula ha sido el declive de las socimis, que hasta ahora constituían uno de los vehículos preferidos de las grandes fortunas para canalizar el capital hacia el sector inmobiliario, gracias a un régimen fiscal ventajoso que en la actualidad está en fase de revisión. Los dueños de Persán y Cosentino, por ejemplo, figuraban como accionistas de Trajano, una sociedad inversora en esta modalidad ya en disolución.

Retroalimentación

Los expertos inmobiliarios consultados señalan que la cooperación en el mercado andaluz de viviendas es “un modelo que se retroalimenta”. “Para el promotor es una manera de acceder a financiación alternativa, más allá de la banca tradicional, mientras que al family office o al inversor particular le permite aliarse con compañías de confianza y solvencia para entrar en el segmento residencial, lo que, además, les da garantías de rentabilidad y retornos de sus aportaciones”, enfatizan.

Desde el lado de las promotoras, el presidente de Grupo Insur, Ricardo Pumar, explicaba en una entrevista reciente con este diario que la compañía mantendrá su estrategia de buscar el respaldo de las empresas patrimoniales de las grandes fortunas para desarrollar viviendas. “Un parte importante la haremos con socios, ya que con esa fórmula minimizamos riesgos y nos permite crecer, además de mejorar nuestra eficiencia, gestión, construcción y comercialización”, apuntaba.

Alianza con Cosentino

Precisamente, una de las últimas alianzas de Insur se ha fraguado con la saga de los Cosentino para un residencial de 125 viviendas en Mojácar (Almería) con una inversión de 39,5 millones. El proyecto, bautizado con el nombre de ‘Las Terrazas’ y con fecha de entrega para el primer semestre de 2027, forma parte del Macenas Mediterranean Resort, el complejo con campo de golf de 18 hoyos y hotel que promueve en la localidad con más de 200 millones de inversión el family office almeriense.

Como casos concretos, sobresale, asimismo, la actividad de Álea, la patrimonial de los fundadores de Persán, que realiza el grueso de sus inversiones inmobiliarias a través de especialistas, dentro de su filosofía de apostar por el partenariado, con los grupos Insur o ABU como socios más relevantes. Actualmente, participa en más de 40 proyectos que suman 3.500 viviendas nuevas, el 60% localizado en Andalucía y otra parte en Madrid, con aportaciones que oscilan del 5% al 25% del total.

Piedra angular

También destaca en el modelo de colaboración la promotora Grupo GS, que gestiona en estos momentos más de 3.000 activos inmobiliarios distribuidos en 24 promociones en distintas fases de ejecución por el territorio nacional. La firma fundada y presidida por José Luis Vera no solo se ha sumado al auge de la fórmula, sino que la ha convertido en su piedra angular, dando incluso entrada en su accionariado en 2022 al empresario Iván Bohórquez Domecq y en 2023 a la familia Sainz de Vicuña.

El grupo sevillano ha llevado incluso este tipo de alianzas de coinversión a su máxima expresión desde hace una década, optando por crear una sociedad para cada promoción con family office, como el de Polo Villaamil; los empresarios Rosauro Varo o José María Pacheco; el periodista Carlos Herrera; además de con los futbolistas Luis Alberto, Lucas Ocampos, Luca Modric, Papu Gómez o Alberto Moreno; o los toreros Espartaco y Pablo Aguado y el rejoneador Pablo Hermoso de Mendoza.