Nueva valoración inmobiliaria ante el cambio climático

El 12 de agosto entró en vigor la normativa por la que se establecen dos requisitos en la valoración: uno, la obligatoriedad del certificado energético, que ya venía exigiéndose y ahora se espera que influya en el valor de un inmueble; y otro, la incorporación del riesgo medioambiental a la valoración de los inmuebles. Es obvio que por el coste del consumo de energía y emisiones, si descontamos un ahorro futuro, un inmueble tiene más valor actual frente a otro comparable de menor eficiencia. Pero no ha sido fácil incorporar el riesgo de vulcanismo, seísmos, sequía, inundación e incendio, a los informes de tasación, ya sea como una advertencia, o un coeficiente sobre el precio, y para ello las sociedades de tasación reguladas tratan de responder a las expectativas de la norma con criterios coordinados por la Asociación Española de Valor. La cuestión afecta a las entidades de crédito, que necesitan conocer el impacto probable de estos riesgos en sus carteras de préstamos con inmuebles como garantías. Y también a las compañías de seguros que han de valorar los riesgos para el cálculo de sus primas; por la experiencia de países como Estados Unidos, sabemos que los reaseguradores suben considerablemente las primas, o no renuevan las pólizas en zonas con desastres recurrentes. El gobierno de España proporciona bases de datos identificando zonas que son más o menos eficientes a partir del nivel de los certificados energéticos de los edificios; estos datos hay que verlos para zonas homogéneas, porque espacialmente hay otras variables que son significativas en la determinación del precio. Pero tomando datos de vivienda de diferentes ciudades de cierto tamaño, una calificación energética A, B, supone un 10% más de valor que F, G, y sube casi al doble cuando se trata de viviendas aisladas; de aquí se desprende la importancia de la fase de promoción no sólo en la eficiencia de los edificios, sino en elementos de construcción, ubicación, accesos, y protección ante futuros riesgos.

Centrándonos en la valoración del riesgo climático, que es más novedoso, también hay disponibles mapas de riesgos donde se han ido recogiendo catástrofes naturales. Recordemos que una tasación se hace por comparación del inmueble que se trate, con compraventas efectivamente realizadas de otros de características y ubicación similares. En las inundaciones hay diferencia entre cómo pueden afectar al precio de un inmueble expuesto al riesgo y a otro comparable, pero no expuesto; es un tema peculiar, porque hay contradicción entre el mayor valor de una vivienda por el atractivo de su cercanía al agua, y el riesgo y daños que puede padecer por ese motivo. Con perspectiva temporal podríamos ver cómo evoluciona el precio de los inmuebles en zonas catastróficas, y qué parte de la variación se debe a esta circunstancia. En la situación actual desgraciada de los incendios, afecta por igual a todas las viviendas en una zona que convencionalmente se establece en 5 kilómetros desde el foco, y en su caso habría que aplicar un coeficiente de menor valor a toda la zona de riesgo.

Dos ideas podemos sacar de todo esto, la primera, que el riesgo medioambiental deja de ser una cuestión opinativa, y se formaliza en métricas no sólo de eficiencia energética y emisiones, sino de incorporación de esos riesgos al valor de los inmuebles. Nos hemos referido principalmente a la vivienda, pero es muy relevante para comercios, fábricas, logística, hoteles, que puedan ver interrumpida su actividad y disminuida su capacidad financiera; para empresas de cierta dimensión se espera que estas circunstancias se recojan en los informes no financieros, y de ser relevantes en los financieros, sobre todo las inversiones necesarias para cumplimiento normativo y de protección ante riesgos.

La segunda idea es que la mejor manera de tratar los riesgos es evitarlos; poco sentido tiene discutir si se movilizan más o menos avionetas, medios y personas, que siempre estarán en inferioridad ante fuegos cada vez más potentes, como cualquiera que haya estado en situaciones de este tipo puede apreciar. Las comunidades, asociaciones vecinales y propietarios han de proteger las viviendas eliminando lo que sea artificial o natural inflamable, y en el futuro, en discusiones con bancos, aseguradoras, y valoración de inmuebles, las medidas de protección serán una baza en las negociaciones. Pero no cabe duda de qué ayuntamientos, diputaciones y comunidades autónomas son los responsables directos de reducir la masa combustible, vigilar con drones, y con una aplicación simple de IA dar alertas tempranas anticipando la probabilidad de incendio por factores como masa inflamable, visitantes, calor, y viento. La normativa sobre medio ambiente y valor de inmuebles llega en un momento trágico, pero reconocer que el cambio climático afecta a algo tan valioso como una vivienda, deja cada vez menos espacio para la frivolidad con que se ha considerado el medioambiente.

Como suele ocurrir, la literatura de ficción anticipa lo que después son realidades; en Blackwater, los libros superventas de Michael McDowell, en el segundo volumen: La barrera de contención, hay un párrafo sobre cómo los bancos se negaban a renovar los préstamos a los industriales madereros del río Perdido, que habían sufrido los daños de la riada, pues pese a que tenían activos importantes como bosques, temían que otra inundación los volviera insolventes. Los banqueros ponían como condición realizar una obra de protección costosísima, que fue asumida por la ciudad y los propios madereros y con una emisión de bonos del Estado. Los detalles sobre la construcción, en torno a la que gira el interés dramático de esta novelita, resaltan ideas y sentimientos que compartimos hoy: el daño medioambiental sobre las viviendas y la actividad productiva, el retraimiento financiero, quién soporta el daño y quién paga por la protección, las reticencias a actuar, y por encima de todo el poder sobrecogedor de las fuerzas de la naturaleza ante las que los humanos, pese a una tecnología casi mágica, seguimos sintiéndonos impotentes.