"Si hubiera más oferta en el mercado del alquiler habría menos gente que compra a la fuerza una vivienda. Es un efecto perverso que encarece los precios"

Cádiz/José María Alfaro es el presidente de la federación nacional de asociaciones inmobiliarias (FAI) y como tal es buen conocedor del momento que vive el sector, con la vivienda como primera preocupación en la sociedad española según el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas. Califica la situación como drama social y emergencia habitacional porque "de cada tres hogares que se crean, se construye uno", y la coyuntura advierte de que lejos de solucionarse, tiende a agravarse el problema.

Pregunta.¿Qué papel podéis jugar los gestores inmobiliarios en el problema de la vivienda?

Respuesta.Estamos en primera línea y viendo lo que ocurre día a día en nuestras oficinas inmobiliarias. Vemos esta situación de desequilibrio tan fuerte que hay entre la demanda y una oferta que no para de menguar y que nos está llevando a una situación insostenible. La hemos calificado de drama social, de emergencia habitacional, y en ese sentido no somos optimistas porque no vemos ningún indicador donde se pueda paliar este problema. Por cada tres hogares que se crean, se construye uno, la vivienda existente está en retirada, el alquiler está subiendo casi 5, 6, 7 veces por encima de la inflación... En Jerez, por ejemplo, el alquiler ha subido cerca del 20% en el último año, en Cádiz capital cerca de dos veces la inflación y eso son situaciones muy poco sostenibles. La preocupación en nuestro gremio es máxima porque cada vez más gente se queda fuera del mercado. Está ocurriendo algo que nosotros llamamos el efecto casting de inquilinos, sobre todo en el mercado del alquiler donde cada vez más gente queda fuera y solo los mejores candidatos pueden conseguir vivienda. Una situación de grandísima dificultad que lo previsible, por desgracia, es que se agrave en los próximos meses.

P.¿Qué propone vuestra federación ante tales circunstancias?

R.Nosotros llevamos cerca de seis años haciendo propuestas a la administración. Empezamos siendo muy vehementes cuando se aprobó la modificación de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) en marzo del 2019 que limitaba las garantías exigibles. Ahí fue donde acuñamos el término casting de inquilinos que se ha cumplido punto por punto. Luego a raíz de la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda ya dijimos que iba a ser inaplicable, ineficiente o contraproducente, cosa que se ha demostrado, y desde entonces solamente hemos intentado hacer propuestas de solución. Estas pasan clarísimamente por dotar al Poder Judicial de recursos suficientes para que cuando se producen impagos en un alquiler se recuperen las llaves de la vivienda en un tiempo razonable. Eso da seguridad jurídica, da tranquilidad a los arrendadores que volverán a poner viviendas en el mercado y las sacarán de donde se las han llevado, al alquiler de temporada, al turístico, las dejan cerradas, las venden. Eso ha producido un decremento importantísimo de la oferta del alquiler de vivienda habitual, lo que está arrastrando a muchas personas a comprar sin querer comprar. Lo que mete más presión en el mercado de la compraventa y está haciendo que los precios, por efecto de la inercia, crezcan todavía más de lo que sería admisible. Si hubiera más oferta de alquiler habría más personas que estarían en el mercado del alquiler y no querrían comprar por fuerza. Es un efecto perverso. Con más recursos en los juzgados podrían atender las demandas de precario, de impagos, porque creo que eso es lo que da fuerza. Que el propietario, que es el que tiene que poner las viviendas en el mercado no se sienta amedrentado, amenazado denostado.

P.¿Y con eso sería suficiente?

R.También hay que aplicar medidas fiscales que incentiven a las personas que tienen una propiedad para que la pongan en el mercado. Al contrario de todo esto, la ley de la vivienda lo que vino es a reducir el incentivo fiscal para quien alquila, se redujo del 60 al 50 por ciento. Hay que poner medidas y ayudas a la rehabilitación de los centros urbanos, a las familias que tienen una vivienda cerrada porque no están en condiciones de uso. Habría que ayudarles con créditos blandos, con ayudas directas si van a dedicar esa vivienda al alquiler de larga estancia. Y además del incentivo fiscal y la seguridad jurídica, hay que incentivar la colaboración público-privada para trabajar y remar todos en la misma dirección, la iniciativa privada y la Administración pública en sus tres niveles tienen que trabajar de la mano. Por eso desde la Federación hemos pedido la ejecución de un plan Marshall donde se alineen objetivos que no son otros que poner vivienda en el mercado mientras llega la ansiada obra nueva, que tardará en llegar porque no existen situaciones eficientes para que el dinero entre y construya. Porque incluso a veces, con el suelo a coste cero no salen los números. Hay que reducir los procesos administrativos para que las licencias se concedan antes y se pueda construir, conseguir mano de obra que ya no hay tanta para la construcción en este país.... Hasta el Banco de España ha dicho que hay que construir más de 600.000 viviendas en los próximos años para paliar el déficit y eso hoy por hoy no es posible. Este pasado 2024 se construyeron 100.000 y ha sido el año de los últimos 10 que más viviendas se han hecho. Pero mientras se consigue todo eso, hay que aplicar medidas a corto plazo que vayan más allá de batallas política que meten más presión al mercado

P.¿Entiende que esté entre las principales preocupaciones sociales de la población?

R.Hay verdaderos dramas donde gente verdaderamente solvente no puede alquilar o no puede comprar porque no tiene ahorros. Esto no puede ser. No es que sea uno de los principales problemas, bajo nuestro punto de vista es el principal, el problema número uno. Eso condiciona el bienestar de las familias y las personas a todos los niveles. Esto es como una enfermedad grave que ha dado la cara, como algo que nos ha estallado y ahora solamente con soluciones absolutamente excepcionales y coordinadas se paliará.

P.¿El problema de la construcción de obra nueva es un problema de falta de inversión?

R.Es un problema económico principalmente porque los números no salen por muchas razones. Porque el suelo es caro, porque tardas tres años en conseguir una licencia, porque la mano de obra es escasa, porque los costes de construcción son elevadísimos. Por ejemplo, la eficiencia energética está fantástica pero una VPO, si vamos a dotarla de una eficiencia energética elevada no salen los números. A lo mejor hay que repensar algunos planteamientos y para construir una vivienda protegida asequible los números tienen que salir y no salen. Hoy por hoy no salen. Por tanto es un tema de que las partes, agentes sociales y económicos, se sienten. La Administración local tendrá que dar la licencia mucho antes, tendrán que poner suelo a disposición para vivienda en alquiler asequible, habrá que formar a las personas y traer mano de obra, habrá que dar créditos blandos... Son muchas razones, esto es un tema multilateral.

P.En las zonas turísticas la vivienda residencial ha entrado en competencia con el alquiler turístico agravando el problema

R.Hay un ejemplo muy claro. Cuando nos confinaron a raíz del Covid hubo una migración brutal de alquiler turístico a alquiler de larga estancia. Esa dinámica está ahí y hay que darle otra vez la vuelta al uso temporal para que vuelva al alquiler de larga estancia. Hace falta control y supervisión a todo el que no está cumpliendo con la legalidad, vamos a jugar todos con las mismas reglas del juego, vamos a fiscalizar toda esa parte. Sí, está bien que se registren, pero que también paguen impuestos y se trabaje con las mismas reglas del juego. A partir de ahí, hay que dar incentivos fiscales y de seguridad jurídica para que mucha vivienda que ha migrado vuelva al alquiler de larga estancia.

P.Pero la rentabilidad es diferente en un mercado y en otro

R.Nosotros, por experiencia propia de inversores y clientes, sabemos que no es determinante. Se están yendo a soluciones tipo co-living, alquiler por habitaciones y demás por la grandísima presión de la demanda. Entonces, digamos que hay algunos propietarios que están cambiando su modelo de negocio, pero se ven muchas veces forzados por el miedo a alquilar como vivienda habitual. ¿Qué ocurre si no te pagan? Tardas 18, 24 meses en recuperar las llaves. Eso no pasa en alquiler turístico ni de temporada. Por tanto, ese miedo que está llevando ahí se puede revertir con seguridad jurídica e incentivos fiscales para que vuelva al mercado de larga estancia que es donde más se necesita. Luego puedes alquilar por habitaciones y ser más rentable, lógicamente, pero todo hay que regularlo. No olvidemos que el alquiler por habitaciones turístico de temporada tiene unos elevados costes de gestión que no tiene el alquiler de larga estancia.