La demanda inversa de vivienda

La ley de la demanda establece que la demanda de un bien se relaciona inversamente con su precio. Es una de las leyes fundamentales de la economía, pero en el mercado de la vivienda parece no estar cumpliéndose, debido a que tanto la demanda como los precios se mueven de forma paralela desde el primer semestre del pasado año. La crisis en el sector a raíz de la subida de tipos de interés en el segundo semestre de 2022 se mantuvo hasta el primer semestre de 2024, pero desde entonces, y tras la posterior bajada de tipos, la demanda se mantiene firme. Durante el primer semestre de 2025 se ha llegado a alcanzar la cifra de 357.533 operaciones de compraventa, que es la cifra más elevada desde el mismo semestre de 2007.

El comportamiento de los precios ha sido similar. Según el INE, la recuperación posterior a la pandemia duró, como en el caso de la demanda, hasta la subida de tipos para frenar la inflación. En 2024 el precio de la vivienda recuperó todo su dinamismo (8,4% de crecimiento en el año), que ha mantenido durante la primera mitad de 2025 (3,5%).

Que el precio y la compraventa de viviendas no mantengan la relación inversa que postula la ley de la demanda, no significa que haya dejado de funcionar en este mercado tan particular. Lo que ocurre es que aparecen otros factores lo suficientemente potentes como para impulsar al mercado en dirección contraria a la presión que ejercen los precios, provocando la falsa impresión de que el mercado de la vivienda español opera con una curva inversa de demanda. El primero de estos factores es el tipo de interés, que el Banco Central Europeo comenzó a recortar en el verano de 2024 (4,25%) y lo ha seguido haciendo ininterrumpidamente hasta el pasado mes de junio (2,15%). Los mercados esperaban incluso que los recortes hubiesen comenzado durante el primer trimestre de ese año, lo que ya provocó el adelanto de las decisiones de compra que recogen las estadísticas del INE.

El otro factor son las expectativas sobre la evolución del precio. Portales inmobiliarios y expertos auguran una moderación de la subida para 2026, pero el mantenimiento de tasas elevadas durante algunos años. La reacción del mercado es doble. Por un lado, se adelantan, en la medida de lo posible, las decisiones de compra. Por otro, la aparición de operaciones especulativas. No fueron perceptibles en 2024, pero la diferente evolución de los costes de la construcción y del precio de la vivienda durante 2025 podrían alertar de su presencia.