La vivienda se enfría: ventas moderadas y precios al alza pese al tirón económico

El mercado inmobiliario español pisa el freno. Tras un 2024 de fuerte impulso, las ventas se moderan mientras los precios siguen escalando: cerca del 10% en la primera mitad de 2025.

BBVA Research alerta de un déficit de 625.000 viviendas y advierte que la falta de suelo y mano de obra amenaza con prolongar la tensión. Andalucía, donde el precio ya supera su media histórica, figura entre las comunidades más presionadas.

La actividad inmobiliaria mantiene el pulso, pero se enfría.

Según el Observatorio Inmobiliario (noviembre 2025) de BBVA Research, las ventas de viviendas registran una desaceleración tras un inicio de año dinámico -con un avance del 5,9% interanual entre enero y agosto- lastradas por la falta de producto y la presión al alza de los precios.

La producción mejora, pero no al ritmo que exigiría la demanda: los visados de obra nueva crecieron un 7,6% hasta agosto, una senda insuficiente para corregir un déficit acumulado de unas 625.000 viviendas entre 2021 y 2025.

Con una economía y un empleo aún favorables, el servicio de estudios prevé que la escasez de oferta mantenga la tensión en los precios: en torno al 10% en 2025 y al 7% en 2026, mientras las ventas moderan su crecimiento hasta el 1,8% este año y se estancan el próximo.

Demanda resistente, menos operaciones

BBVA Research constata que los determinantes de la demanda siguen sólidos -crecimiento del PIB (3,0% en 2025 y 2,3% en 2026), salarios al alza, tipos en niveles relativamente bajos e inmigración positiva- pero el volumen de operaciones empieza a perder fuelle.

La corrección afecta tanto a la vivienda nueva como a la usada y se concentra en residencias no principales y compras al contado.

Aun así, en los ocho primeros meses de 2025 las ventas acumulan un +5,9% interanual.

En paralelo, las hipotecas se desaceleran menos que las transacciones y cae el peso de las compras sin préstamo: 49% entre enero y julio, lejos todavía del 40% de 2007.

La oferta no despega: visados al alza, pero insuficientes

El lado de la oferta sigue siendo el talón de Aquiles.

Los visados de obra nueva avanzan +7,6% interanual en enero–agosto y BBVA Research proyecta alrededor de 140.000 visados en 2025 y 155.000 en 2026.

Aun así, entre 2021 y 2025 se habrán terminado unas 520.000 viviendas frente a casi 1,12 millones de hogares formados, lo que deja un déficit cercano a 625.000 unidades.

El ajuste de esta brecha llevará tiempo al ritmo actual de construcción.

Precios en máximos recientes y alquiler más tensionado

El precio de la vivienda aumentó un 9,7% interanual en el primer semestre de 2025.

En términos reales, todavía se sitúa un 30% por debajo del máximo de 2007, pero la escalada se ha intensificado en todos los territorios.

En el mercado del alquiler, la escasez de producto es aún más visible: desde 2019 al segundo trimestre de 2025, las rentas suben un 34%, frente al 22% de los precios de venta.

El esfuerzo de acceso ha mejorado por la bajada de tipos y el aumento de la renta salarial -casi 3 puntos menos desde 2023-, pero el encarecimiento del alquiler sigue incentivando la compra.

Andalucía: precio real por encima de su media histórica y esfuerzo elevado

El informe sitúa a Andalucía entre las comunidades donde el precio de la vivienda en términos reales ya supera su promedio histórico, reflejo de una demanda sostenida y de la escasez relativa de oferta.

La subida interanual en el primer semestre se aproxima al 10%, en línea con la media nacional.

El esfuerzo para comprar una vivienda en la región ronda el 28% de la renta salarial del hogar, mientras que el alquiler exige cerca del 51%, lo que explica el incentivo a la compra frente al arrendamiento.

Desde 2019, el alquiler en Andalucía ha subido más que el precio de venta, siguiendo la tendencia nacional (34% vs 22%).

Además, la comunidad ha anunciado medidas para reducir los plazos de transformación del suelo, una palanca clave para agilizar la oferta.

Cuellos de botella: suelo, regulación y mano de obra

La escasez de oferta combina factores estructurales y coyunturales que se retroalimentan.

Entre ellos, la lentitud en el desarrollo del suelo y la incertidumbre normativa (cambios frecuentes en alquiler, control de rentas, grandes tenedores o la reforma fallida de la Ley del Suelo), que elevan el riesgo y frenan la financiación de proyectos.

A esto se suma la falta de mano de obra: las vacantes en construcción son casi cuatro veces las de 2016 y la plantilla envejece en oficios críticos (albañiles, peones, electricistas, fontaneros).

El presupuesto público en vivienda se mantiene en torno al 0,4% del PIB (frente al 0,7% de la UE) y la producción de vivienda protegida promedia 14.000 unidades anuales desde 2018, muy por debajo de las casi 60.000 de 1995-2002.

BBVA Research añade, además, el impacto de la vivienda turística, la baja productividad del sector y una rentabilidad empresarial modesta, especialmente en pymes.

Previsiones: ventas moderadas y construcción insuficiente

De cara al cierre del año y 2026, el servicio de estudios prevé que la falta de oferta a precios asequibles limite el avance de las transacciones.

Tras crecer 12,2% en 2024, las ventas aumentarían 1,8% en 2025 (734.000 unidades) y permanecerían prácticamente estancadas en 2026 (-0,3%). La construcción de vivienda nueva progresará (+10% en 2025 y +12% en 2026), pero seguirá sin cubrir la demanda derivada de la creación de hogares.

Con este telón de fondo, el precio continuaría aumentando alrededor del 10% en 2025 y del 7% en 2026.

Qué propone BBVA Research

El informe reclama un consenso político e institucional para acometer reformas que dinamicen la oferta:

• Agilizar la transformación urbanística (reforma de la Ley del Suelo) y reducir la burocracia (permisos, licencias).
• Actualizar módulos de vivienda protegida para mejorar la viabilidad de proyectos.
• Corregir los elementos más lesivos de la Ley de Vivienda en alquiler (control de precios, discriminación a grandes tenedores, plazos).
• Favorecer cambios de uso y aumentar densidades donde sea viable.
• Impulsar la industrialización de la construcción y la formación para paliar la escasez de mano de obra.
• Mejorar la seguridad jurídica y la rentabilidad, especialmente en pymes, para atraer inversión.
• Coordinar administraciones y reforzar el presupuesto de vivienda, evitando que las ayudas a la demanda tengan efectos inflacionarios si no se acompasan con más oferta.