El encarecimiento de la vivienda en España podría desacelerarse en 2026

El incremento del precio de la vivienda podría empezar a desacelerarse en España "en algún momento" de 2026 si sigue empeorando la asequibilidad, entendida como porcentaje del salario destinado al pago de la hipoteca, según un informe difundido este lunes por Bank of America.

La entidad apunta en su trabajo que la demanda de vivienda sigue aumentando debido a la inmigración, la compra por parte de extranjera y los bajos tipos de interés, al tiempo que los niveles de construcción de inmuebles siguen siendo "insuficientes".

A pesar del creciente déficit de vivienda, sostiene el informe, "no se ha implementado ninguna política para abordar la construcción deprimida", y los precios "continuarán creciendo con fuerza", pronostica.

La asequibilidad no ha sido un problema hasta ahora debido a los tipos de interés más bajos, pero si persisten los fuertes incrementos de los precios "la menor asequibilidad puede conducir a una desaceleración en algún momento de 2026", según el informe.

Demanda de vivienda

La demanda de vivienda creció con fuerza en 2024 y en el primer semestre de 2025. Según sus datos, los préstamos brutos para la adquisición de viviendas aumentaron un 14% en 2024, hasta los 62.000 millones de euros, su nivel más alto desde 2010, y crecieron otro 40% en los siete primeros meses de 2025.

En cuanto a la vivienda de segunda mano, los 12 millones vendidos hasta junio pasado fueron la cifra más alta desde el inicio de la serie en 2007, mientras que el volumen de viviendas nuevas es el más alto desde 2013.

Igual que los préstamos, el crecimiento de las ventas se ha acelerado: del 10% en 2024 a alrededor del 20% entre enero y julio.

Las tasas de interés son más bajas, lo que ayuda a compensar el crecimiento de los precios de la vivienda y evita que la asequibilidad se deteriore.

La asequibilidad se estabiliza

La relación entre los pagos de la hipoteca y el salario se redujo en 2015-2017 en torno al 28%, pero se mantuvo estable en el 31% en 2023 y se redujo a alrededor del 30% en 2024, según la Estadística Registral Inmobiliaria (ERI). En este nivel, las hipotecas se consideran generalmente asequibles.

Las excepciones son Baleares y Canarias, con ratios del 56% y 34%, y Madrid, con el 39%.

El crecimiento de la población ha ido repuntando, con un aumento de medio millón en 2023 y la misma cifra en 2024. La mayor parte de estos incrementos se debió a la inmigración, lo que dio un impulso significativo a la formación de hogares, que aumentaron en 257.000 en 2023 y en 146.000 en 2024.

La participación de los extranjeros en la compra de propiedades en España se mantuvo en torno al 15% en 2023-24, la más alta desde el inicio de la serie en 2006.

Sin embargo, la demanda extranjera es muy desigual, ya que representa, por ejemplo, el 25-30% de las transacciones en Murcia, Comunidad Valenciana y Baleares y Canarias, el 15% en Cataluña y Andalucía, pero solo el 5% en las otras 11 regiones.

La oferta no se mantiene al día

La construcción de viviendas también aumentó, un 14% hasta los 112.000 unidades en 2024, y Andalucía, Cataluña y Madrid representaron dos tercios del aumento, explica el informe.

Sin embargo, los aumentos en los inicios no siempre van seguidos de aumentos similares en los finalizamientos (por ejemplo, hubo un aumento del 30% en los inicios en 2021, pero los finalizamientos disminuyeron un 5% en 2022 y se mantuvieron estables en 2023.

El informe ERI 2024 citó la escasez de mano de obra, la escasa disponibilidad de terrenos y el aumento de los costes de construcción como algunas de las razones detrás de la construcción inadecuada.