Socimis, la cara y la cruz

En los últimos días de 2007 dos periodistas estupefactos sostienen un café en una sala de juntas vacía cuyos gigantescos ventanales miran al Paseo de la Castellana de Madrid. Esperan a un entrevistado que no aparece. Las oficinas están misteriosamente vacías y sólo han sido recibidos por una diligente mujer de unos 50 años -la que ha servido los cafés- que ya les ha dicho unas cuatro veces que en un momento el señor Portillo estará con ustedes. Portillo, Luis Portillo, es el ejemplo de millonario hecho a sí mismo. En esos días este hijo de un maestro albañil de Dos Hermanas que pegó el gran salto durante la Expo 92 sin haber cumplido los 30 años es uno de los hombres más ricos de España con una fortuna estimada de 3.000 millones de euros. Es el mayor accionista de Colonial, la histórica inmobiliaria que en los años 60 fue la artífice de la expansión de Barcelona con la construcción de más de mil viviendas en régimen de alquiler a precios asequibles. Su ascenso al Olimpo de los reyes del ladrillo da para un libro, pero ahora ni estamos en eso ni en que Colonial ya hace muchos años que no se dedica a construir viviendas en régimen de alquiler. Estamos con los dos periodistas y su café y con Portillo entrando en la sala de juntas, con una amabilidad nerviosa sometiéndose a una sesión de fotos en la que le sudan las manos y no para de mirar su reloj de oro rosa. Los periodistas no lo saben, pero están asistiendo en directo a uno de los primeros episodios del estallido de la burbuja inmobiliaria. Colonial se está desmoronando. Días después, Portillo presentará su dimisión y el día de Reyes de 2008 se produce una estampida de su accionariado con uno de los batacazos más sonados de la historia de la Bolsa española.

Damos un salto a día de hoy, casi veinte años después. Colonial es una de las grandes empresas del Ibex 35 con unos activos valorados en no menos de 13.000 millones de euros y gestionando millón y medio de metros cuadrados de oficinas en las zonas más nobles de Madrid, Barcelona y París. Colonial es, junto a Merlín Properties, la mayor socimi de España. La decisión de convertirse en socimi de esta histórica que había estado al borde del abismo se tomó en 2017 y tuvo algo de prestidigitación. Colonial tenía acumulados 1.300 millones en créditos fiscales, un ‘cheque’ que tenía que utilizar para la adquisición de activos pero que no figuraban en sus balances. Para no perderlos, tenía que usarlos. Y ahí se accionó la herramienta: la socimi. Pere Viñolas, el hombre que sustituyó a Portillo al frente de Colonial, defiende las socimis porque “permiten a particulares de todo el mundo acceder a la propiedad inmobiliaria indirecta. Juegan un papel importantísimo de dinamización de la economía y, además, están pensadas para huir de actitudes especulativas porque no pueden comprar y vender activos en un plazo muy corto de tiempo y tienen que tener la práctica totalidad del patrimonio en renta. Yo creo que deberían tener una presencia mayor en España”.

“Las socimis permiten a particulares de todo el mundo acceder a la propiedad inmobiliaria indirecta"

¿Pero qué es esa herramienta milagrosa, qué es una socimi? En principio una socimi no estaba pensada para un movimiento como el que hizo Colonial. Las socimis (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) fueron aprobadas tal y como funcionan ahora en el año 2012, en lo más duro de la crisis del ladrillo, siguiendo el ejemplo de las REITs (Real Estate Investment Trust) anglosajonas que puso en marcha la administración Eisenhower en 1960 con el objetivo de que pequeños accionistas tuvieran acceso a jugar en el mercado inmobiliario. Las REIT compraban inmuebles de gran tamaño con el dinero de sus pequeños inversores y los ponían en el mercado a precios ajustados de modo que ganaran los que vendían los inmuebles, los inversores y los inquilinos.

El 'boom' de las socimis

En España las socimis mostraron su atractivo desde el primer momento. Eran un chollo. En pocos años se ha producido un boom y ahora mismo operan en el país más de 150 socimis, más que en ningún país de Europa. Para subirse al carro había que tener un capital mínimo de cinco millones, no menos de 50 accionistas y que el 80% de sus activos fueran inmuebles urbanos para alquiler. Con ello valía para tributar al 0% por el impuesto sobre sociedades -el sector inmobiliario tributa al 25%- si sostenían la actividad de arrendamiento durante tres años, con una bonificación del 95% en los impuestos de compras y ventas. A cambio, estaban obligadas a repartir el 80% de los beneficios entre sus accionistas, que pagan por esos dividendos un 19% de IRPF.

En el primer borrador de la ley, redactado durante el Gobierno de Zapatero en 2009, las acciones tenían que ser negociables a través del mercado regulado, pero cuando el gobierno Rajoy puso la norma en marcha se admitía que acudieran al “sistema multilateral de negociación”, es decir, el que hoy es el BME Growth, creado inicialmente para suministrar oxígeno financiero a pymes y startups tecnológicas. Y a él acudieron la mayor parte de las nuevas socimis que surgieron como setas. Su éxito ha hecho que naciera el pasado año otro mercado de valores casi exclusivo para las socimis, el Portfolio Stock Exchange, que según sus creadores eliminaba la casi totalidad de cadenas de intermediarios en la inversión ahorrando costes. Rostower, la socimi de Leo Messi que gestiona todos sus activos inmobiliarios, valorados en más de 200 millones de euros, fue una de las primeras en entrar en este mercado.

Con el sector inmobiliario en estado de colapso se pensó que las socimis reanimarían la oferta de alquiler residencial, pero nada de esto pasó. La primera socimi española, Entrecampos Cuatro, ya marcó el paso. Sólo uno de cada tres metros cuadrados de sus activos estaba dedicado al alquiler de viviendas. Las socimis se hicieron atractivas para el alquiler de oficinas -como el caso de Colonial-, centros comerciales y logísticos -Castellana Properties, con seis centros comerciales en Andalucía-, geriátricos… y apartamentos turísticos. El parlamentario Carlos Martín Urriza, de Sumar, considera que “estas sociedades no han servido para rebajar los precios ni en el mercado de la vivienda, ni donde tienen el negocio ahora, oficinas, centros comerciales… Son un mecanismo para hacer un gran negocio, iniciado con el traspaso del ladrillo que tuvieron que soltar los bancos”. El Gobierno se planteó eliminar los beneficios fiscales para aquellas socimis que no cumplieran una función social, pero el proyecto no prosperó.

"Las socimis no han servido para rebajar los precios en el mercado de la vivienda"

Un ejemplo del fracaso social de las socimis lo encarna la batalla que el barrio de Lavapiés de Madrid mantiene con Elix Rental Housing, un fondo de inversión vinculado a la familia de la ex presidenta de la comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre. En su web afirma como reclamo a los inversores que “nuestra dilatada experiencia en el mercado residencial en alquiler nos aporta un gran conocimiento de las variables que marcan el largo recorrido que tiene la vivienda en alquiler en España, impulsado por la limitada oferta existente”. Elix compra edificios enteros en los barrios de los centros históricos de Madrid y Barcelona, los más tensionados del mercado de la vivienda, se busca las vueltas para vaciarlos de vecinos, remodela y trocea las viviendas y las vuelve a sacar al mercado de alquiler a precios astronómicos. Cuando quiso hacerlo con un inmueble de la castiza calle Tribulete se encontró con unos aguerridos vecinos y el apoyo del barrio. Un juzgado de Madrid aceptó a trámite recientemente una denuncia contra Elix por acoso inmobiliario.

Pero esto no es la norma por la sencilla razón de que las socimis significan muy poco dentro del sector de la vivienda. A día de hoy el parque de viviendas en alquiler que ofrecen las socimis, principalmente en Madrid y Barcelona, supera por poco las 25.000. En Andalucía su presencia es prácticamente intrascendente y no son mucho más de un millar de viviendas, divididas principalmente entre Sevilla y Málaga. Cuando en Andalucía se presenta una socimi probablemente acertaremos si apostamos a que su objetivo es el turista.

Del mismo modo, las socimis andaluzas son muy pocas y a veces se trata de casos como el de Promociones y Proyectos Legazpi Socimi, que pertenece a la socimi madrileña Whiteni. Whiteni se hizo con una parcela en el centro de Estepona y acometió una promoción de trece viviendas para alquiler, por lo que creó una socimi filial exclusivamente para esa promoción. Un caso diferente es Inmobiliaria Marbella, con 43 viviendas y una trayectoria de cuatro décadas, que ha decidido abandonar su estado societario tradicional y lanzarse al mundo socimi cotizando en una de las criaturas del Growth, el Scale Up, orientado a empresas ‘novatas’ que nunca antes habían tenido contacto con el mercado de valores.

Conciencia social

El modelo ideal de una socimi volcada en el alquiler para gente que necesita una vivienda que pueda pagar sin entregar la mayor parte de su sueldo sería Ktesios, que cuenta con 29 pisos en Sevilla, doce en Cádiz y dos en Málaga de los 1.554 con los que cuenta en toda España. La mayor parte de sus activos son bloques de barriadas populares y cuyo valor no exceda de los 600 euros el metro cuadrado, por lo que mantiene una media de alquiler a un precio de 460 euros. Su CEO, Henry Gallego, que se curtió en la city londinense trabajando para la agencia de calificación crediticia Fitch Rating, rastrea entre los cadáveres de ladrillo que dejó la burbuja inmobiliaria y compra inmuebles que no necesiten grandes reformas. Salió al mercado Growth en 2021 con su política de precios asequibles y la apuesta le ha funcionado. Su valor se ha incrementado en un 18% y los beneficios le han permitido triplicar los activos con los que inició su andadura en 2019.

Pero las socimis pueden llegar aún más lejos en su función social. Javier Basagoiti, a través de las ocho socimis de Inbest, gestiona más de mil millones de euros en activos. Empezó en 2008 cuando todo estaba estallando. Fue sobre seguro. Se centró en locales conocidos como de ‘high street’, es decir, las arterias comerciales de las ciudades, y sus clientes serían las grandes cadenas textiles. Se hizo un nombre con una operación redonda: montó la primera flagship (tienda franquicia de una marca) de Apple en España, situada en Valencia, y, a continuación, vendió el local a Pontegadea, la división inmobiliaria de Amancio Ortega. Basagoiti es una especie de gurú de las socimis españolas y es el creador de la asociación Asocimi, que engloba a cuarenta de estas sociedades. Con ese paraguas contribuyó a la creación de Hogar Sí, una socimi dedicada a proporcionar vivienda a personas en situación de exclusión social. Compran inmuebles por precios no superiores a los cien mil euros y los alquilan a precios muy modestos: “La rentabilidad financiera es pequeña, pero el retorno social es estupendo”. 

El 26 de abril de 2024 los creadores de tuTecho Socimi tocaron la campanilla del Growth. Salían al mercado con una valoración de 28,6 millones de euros y permitían inversiones de hasta 1,01 euro. Por entonces contaban con más de 900 inquilinos y unas 200 viviendas; hoy ya son más de 3.000 y superan los 400 inmuebles. El coste habitacional es de algo más de cuatro euros día. En Andalucía tienen presencia principalmente en la provincia de Sevilla, con 51 viviendas, y en Almería, con 23 viviendas, cuatro locales y un cortijo. ¿Sus clientes? Personas sin hogar, mujeres que han huido de sus casas por haber sufrido violencia, víctimas de trata y prostitución, jóvenes que vivían en centros de acogida y han cumplido la mayoría de edad, inmigrantes... Su fundadora, Blanca Hernández, se muestra ambiciosa: “Vamos a contribuir a reciclar los 3,5 millones de pisos vacíos en España. Nuestro objetivo es crecer para seguir comprando más”. Se trata de demostrar que también se pueden usar palancas del capitalismo para hacer economía social.