Eduardo Ceballos: "Hay que seguir liberalizando los horarios de aperturas de las grandes superficies comerciales"

Aunque el comercio electrónico crece a un ritmo vertiginoso, los centros y parques comerciales en España siguen recibiendo millones de visitas, y los fondos de inversión siguen protagonizando operaciones de compraventa en un sector que sigue siendo muy dinámico. Al mismo tiempo, la lista de centros comerciales engorda con nuevos proyectos que suponen inversiones millonarias. Andalucía, con 122 centros comerciales, proyecta abrir otros doce entre 2026 y 2028. Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, explica que el secreto del éxito de un centro comercial "pasa por un mix equilibrado que combine comercio, restauración, ocio, cultura y servicios, y por espacios cómodos, sostenibles y bien diseñados que inviten a estancias más largas y recurrentes".

-Andalucía tiene 122 centros y parques comerciales, y prevé abrir 12 más entre 2026 y 2028. ¿Hay margen para más proyectos o habrá saturación?

-Andalucía es una de las comunidades autónomas con mayor dinamismo comercial, lo que explica el apetito que hay en el sector de los centros y parques comerciales por esta región. Efectivamente, existen 122 centros y parques y se prevé la apertura de 12 nuevos proyectos en los próximos tres años, pero la densidad de metros cuadrados de centro comercial por habitante es de 379m2/1.000 habitantes, en línea con la media española. Por tanto, no estamos preocupados por una posible saturación. Desde la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales defendemos que el futuro pasa por crecer, no solo en cantidad sino, sobre todo, en calidad. Es decir, los nuevos proyectos tienen que ir de la mano de un valor añadido para las sociedades en las que operan. En el caso de Andalucía no hablamos de una densidad excesiva, sino de una evolución y desarrollo natural del sector de los centros y parques comerciales.

-Con el comercio online pujante, ¿los centros comerciales están sobreviviendo bien a las nuevas tendencias de compra?

-Los centros y parques comerciales no solo están sobreviviendo bien, sino que han demostrado una gran capacidad de adaptación al nuevo contexto de consumo. En los últimos años hemos visto cómo el canal físico y el online evolucionan y crecen de forma complementaria. La omnicanalidad está plenamente integrada: las tiendas físicas refuerzan la experiencia, la cercanía y la relación con el cliente, mientras que el entorno digital amplía el alcance y la conveniencia. Además, cada vez más marcas nativas digitales apuestan por abrir tiendas físicas en centros comerciales, lo que confirma que estos espacios siguen siendo clave para ganar visibilidad, confianza y conexión con el consumidor. Los buenos datos de ventas y afluencias de los últimos años avalan esta evolución positiva.

-¿Qué características deben tener ahora los centros comerciales para triunfar: tamaño, ubicación, formato, tipo de tiendas, ocio...?

-Más que el tamaño, lo determinante hoy es la capacidad de los centros comerciales para ofrecer una experiencia diferencial y adaptada a su entorno. Los proyectos con mayor potencial son aquellos que construyen una identidad propia, conectada con la demanda de su mercado y centrada en las personas. El éxito pasa por un mix equilibrado que combine comercio, restauración, ocio, cultura y servicios, y por espacios cómodos, sostenibles y bien diseñados que inviten a estancias más largas y recurrentes. También es clave la modernización constante de los activos, la integración de zonas al aire libre, la digitalización y la flexibilidad de los espacios, todo ello con el objetivo de consolidarse como auténticos puntos de encuentro y convivencia en los que pasar tiempo libre, y no solo como lugares de compra.

¿Cuál es el perfil de los promotores en Andalucía: empresarios nacionales, locales, fondos de inversión, multinacionales...?

-La industria de los centros y parques comerciales se encuentra en un momento boyante, que ha atraído el interés de muchos inversores. Las ventas y afluencias han ido creciendo progresivamente desde el estallido de la pandemia, los centros han mejorado paulatinamente su oferta comercial, los hábitos sociales han virado hacia una búsqueda de la experiencia constante y los centros y parques han sabido darle respuesta a esa nueva demanda con mejoras y crecimiento operativo continuado.

El contexto socioeconómico ha propiciado una nueva oleada de operaciones, que ponen en evidencia el atractivo de la industria, y ha dado entrada a nuevos players internacionales en los últimos años. Actualmente, la industria está formada por un mix de promotores en el que conviven desde los primeros inversores que entraron en nuestra industria hace 40 años hasta fondos de inversión internacionales pasando por banca privadas o family offices. Se trata de una combinación positiva porque aporta profesionalización, capacidad financiera y una visión a largo plazo, pero también un arraigo local que es clave para que los proyectos encajen en su entorno.

-¿Se imponen los muy grandes centros comerciales frente a los medianos y pequeños?

-No estamos viendo que el mercado evolucione hacia un único formato dominante. En España conviven distintos tamaños y tipologías de centros y parques comerciales que funcionan bien porque responden a necesidades y entornos diferentes. Los grandes complejos tienen un papel relevante como destinos comerciales y de ocio, pero los formatos medianos y los parques comerciales están ganando cada vez más protagonismo por su accesibilidad, su cercanía y su buena adaptación a los mercados locales.

En los nuevos desarrollos se observa precisamente ese crecimiento de proyectos de tamaño medio o pequeño, especialmente de parques comerciales, que suponen la mayoría de los nuevos proyectos en marcha, aunque en paralelo siguen adelante algunos proyectos de centros comerciales muy singulares. En todos los casos, lo determinante no es el tamaño, sino la capacidad del proyecto para ofrecer una identidad clara, una gestión profesional y una propuesta alineada con las expectativas del consumidor y de la comunidad. Si el proyecto responde a las necesidades de su entorno, será un éxito.

-¿Cuál es su opinión sobre últimas operaciones de M&A en centros comerciales en Andalucía, como la que ha protagonizado Torre Sevilla por parte del fondo Argis o la compra por parte de Ares Real de los parques de Castellana Properties en España, tres de ellos en la comunidad andaluza?

-La existencia de operaciones corporativas es una buena noticia para el sector de los centros y parques comerciales ya que refleja dinamismo y apetito inversor. La industria se encuentra en un momento boyante y es lógico que, en este contexto, se produzca un auge de operaciones. El pasado año ha sido un año muy positivo para el sector de los centros y parques comerciales: las ventas y afluencias han seguido aumentando en la línea de los últimos años y la inversión ha incrementado notablemente con un volumen de transacciones muy destacadas, como la compraventa de Parque Guadaíra (Sevilla) o Guadacorte Retail Park (Cádiz), Bonaire (Valencia), Parque Corredor o Intu Xanadú (Madrid). Prevemos que el interés inversor seguirá en 2026, y otra prioridad será seguir invirtiendo en reformas, ampliaciones y reposicionamientos (con mejora de experiencia, sostenibilidad, tenant‑mix y desarrollo digital), como muestran los programas de renovación anunciados por grandes operadores para 2026.

El sector ha demostrado mucha madurez en los últimos años y estamos muy satisfechos con la fidelización de los consumidores, por lo que confiamos en seguir incrementando los números de ventas y afluencias de la mano de una mayor personalización de nuestros espacios.

-¿Qué frena las inversiones en Andalucía: tramitaciones urbanísticas, falta de suelo...?

-De cara a favorecer las inversiones (renovaciones, nuevos proyectos, ampliaciones…) en el sector de los centros y parques comerciales, reivindicamos la agilización de trámites burocráticos y flexibilidad urbanística en los usos de suelo que, en muchas ocasiones, son el principal obstáculo para ejecutar algunos proyectos de nueva promoción, remodelación o ampliación. En esta misma línea, la homogenización de la normativa municipal, autonómica y nacional sería un impulso para facilitar la inversión.

A ello se suma la importancia de seguir avanzando en la liberalización de los horarios de aperturas de las grandes superficies comerciales, que favorecería la adaptación de los centros comerciales a los nuevos hábitos de consumo y poder competir en horarios con el comercio electrónico. En este sentido, Andalucía es una de las comunidades autónomas con mayor número de días festivos de apertura autorizados, lo que refuerza su atractivo para la inversión y el desarrollo del sector, pero pensamos que una mayor liberalización sería positiva para todos los agentes implicados.