Neinor lanza una OPA sobre Aedas de 1.070 millones

Neinor Homes ha lanzado una oferta pública de adquisición de acciones (opa) sobre el 100% del capital de Aedas Homes por un importe máximo de 1.070 millones de euros, que Castlelake -titular del 79% del capital de Aedas- ya se ha comprometido a aceptar.

La contraprestación que Neinor -con sede social en Bilbao- pagará por cada acción de Aedas Homes -con sede en Madrid- asciende a 24,48 euros, un 10% por debajo del último precio que marcaron las acciones de promotora inmobiliaria a cierre del mercado de este lunes.

Además, este precio se ajustará a 21,33 euros por acción (un 22% por debajo de la valoración actual) tras descontar los dividendos de 136 millones de euros recientemente anunciados por Aedas y que se pagarán en el mes de julio.

Detrás de la opa están los fondos Orion European Real Estate Fund, Stoneshield Southern Real Estate Holding II y Welwel Investments, titulares, directa o indirectamente, del 29,5%, 25,7% y 13,5% del capital social de Neinor, según ha explicado la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

La financiación de la operación

En torno a 500 millones de euros procederán de recursos propios, ya que Neinor cuenta un importe de hasta 185 millones de euros de caja disponible en su balance y de generación futura de caja, y podría destinar un importe adicional de hasta 90 millones de euros en dividendos futuros pendientes de distribución a estos efectos.

Asimismo, los tres principales accionistas han asumido compromisos de suscripción incondicionales e irrevocables por un importe máximo conjunto de hasta 260 millones de euros para respaldar un aumento de capital de Neinor por importe de 225 millones de euros mediante una colocación privada.

En cuanto al resto de la financiación, procederá de una emisión de bonos sénior garantizados por un importe total de hasta 750 millones de euros, que será íntegramente suscrita por entidades gestionadas, asesoradas o controladas por Apollo Capital Management o sus filiales. El importe sobrante tras el pago de la contraprestación se destinará a reducir deuda de Aedas.

Para proporcionar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una standby volume underwriting letter con Banco Santander y J.P. Morgan, en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar un importe de hasta 175 millones de euros, en términos habituales para este tipo de acuerdos.

Neinor, que prevé concluir la adquisición en el cuarto trimestre de 2025, defiende que su apalancamiento seguirá en un rango "prudente" de entre el 20% y el 30% sobre el valor de sus activos.

20.000 viviendas más

La compañía sumará con esta transacción una cartera compuesta por unas 20.200 viviendas, el 50% de ellas en Madrid. Del total, 13.809 unidades están actualmente en producción, 9.049 en construcción o ya terminadas y 3.700 están pre-vendidas con unos ingresos futuros de 1.700 millones de euros. Junto con su cartera, alcanzará las 43.200 viviendas.

"Esta ejecución avanzada proporciona una alta visibilidad sobre la generación de caja en el corto plazo, permitiendo una rápida recuperación del capital invertido en apenas 3 años y reduciendo significativamente el riesgo de la transacción desde el primer día", defiende Neinor.

La promotora admite que la cartera de Aedas se ha valorado "de forma conservadora" con un descuento del 30% sobre su valor de activos, lo que implica un precio medio de adquisición de 1.000 euros el metro cuadrados para la cartera total y 634 euros el metro para su banco de suelo, con un alto potencial de revalorización.

Creación de valor

Tras esta operación, Neinor acumulará un beneficio neto de hasta 510 millones de euros en el periodo 2023-2027, lo que supone un 40% más frente a sus anteriores previsiones, gracias a la aportación del negocio de Aedas.

El beneficio por acción (BPA) se ha revisado también a 5,9 euros, lo que supone un incremento del 25% frente al 4,8 esperado anteriormente. En consecuencia, el ROE previsto se sitúa entre el 15% y el 20%, superando su objetivo anterior del 15%.

En cuanto al dividendo, también ha elevado un 44% su objetivo de remuneración a aproximadamente 850 millones de euros hasta 2027, lo que implica un aumento del dividendo por acción de 7,1 a 9,4 euros, un 30% más.

"La combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales -tanto privados como públicos-, que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España", ha señalado el consejero delegado de Neinor, Borja García-Egotxeaga.

Fruto de las negociaciones entabladas entre Neinor y Castlelake desde el pasado mes de marzo, la promotora se ha comprometido a abonar una comisión de 25 millones de euros si la operación no sale adelante, ya sea por no autorizarse en la junta de accionistas, por parte de la CNMC o CNMV o por el Gobierno.