La hipoteca inversa gana peso como alternativa ante el conflictivo futuro de las pensiones, pero requiere más divulgación y regulación

El debate sobre cómo garantizar el bienestar económico de las personas mayores en un contexto de envejecimiento de la población y presión sobre el sistema público de pensiones vuelve a situar en el foco a la hipoteca inversa. Este instrumento financiero permite transformar el valor de la vivienda en ingresos sin perder su uso, aunque su desarrollo en España sigue siendo limitado y plantea retos en materia de información, regulación y protección del consumidor.

Sobre estas cuestiones reflexionó el notario de Madrid Ignacio Paz-Ares con este medio, horas antes de impartir una conferencia organizada por la Academia Sevillana del Notariado en el Colegio Notarial de Andalucía.

El punto de partida es una realidad demográfica y económica cada vez más evidente. A lo largo del ciclo vital, explica Paz-Ares, los ingresos tienden a disminuir en la vejez mientras que las necesidades aumentan, especialmente en cuestiones relacionadas con el cuidado o la salud. En ese escenario, muchas personas mayores buscan vías para complementar sus recursos.

En España, además, existe un elemento diferencial: para gran parte de la población, la vivienda es el principal, y a veces el único, activo patrimonial. De ahí que surja la cuestión de cómo convertir ese patrimonio en liquidez sin tener que renunciar a vivir en el inmueble.

Entre las distintas fórmulas para hacerlo, como la venta con reserva de usufructo o determinadas rentas vitalicias, la hipoteca inversa es una de las opciones que permite mantener tanto la propiedad como el uso de la vivienda. A cambio, el titular recibe una renta o un capital mientras se genera una deuda que normalmente se liquida tras su fallecimiento.

Un activo complejo

Este instrumento cobra especial relevancia si se tiene en cuenta que las personas mayores encuentran muchas más dificultades para acceder a financiación convencional. Según datos del Consejo General del Notariado citados por Paz-Ares, entre 2020 y 2024 solo el 2% de los préstamos hipotecarios concebidos correspondieron a personas mayores de 65 años, lo que refleja las limitaciones que encuentran cuando necesitan obtener liquidez a través del sistema financiero tradicional.

No obstante, la hipoteca inversa es un producto complejo que exige cautela. Entre sus características figura que los intereses suelen ser más elevados que en las hipotecas tradicionales y, además, se aplica la capitalización de intereses. Este mecanismo hace que la deuda crezca con el tiempo, en lo que el Bando de España ha descrito gráficamente como una "bola de nieve".

Por ello, Paz-Ares subraya la importancia de que exista información clara y asesoramiento previo, especialmente teniendo en cuenta que el producto está dirigido a personas de edad avanzada. La legislación española regula la hipoteca inversa desde 2007 y establece ciertos mecanismos de protección, como el control notarial en el momento de la firma o la supervisión de las entidades financieras. También se exige una tasación del inmueble, elemento clave para garantizar que la operación se realice sobre un valor real de mercado. Aun así, el notario considera que la normativa puede mejorarse para asegurar la transparencia.

Otro de los aspectos que Paz-Ares considera fundamental es el componente familiar de estas decisiones. Para muchas personas mayores, recurrir a este tipo de instrumentos supone un dilema, ya que la vivienda suele ser el principal bien que desean transmitir a sus hijos. Así, el notario recomienda que estas decisiones se aborden, siempre que sea posible, como una reflexión compartida dentro de la familia, valorando conjuntamente las distintas alternativas.

El trasfondo de este debate se encuentra en una tendencia de fondo: la necesidad creciente de planificación financiera a largo plazo. En un contexto marcado por el encarecimiento de la vivienda, las dificultades de acceso para los jóvenes y la incertidumbre sobre el sistema de pensiones, instrumentos como la hipoteca inversa podrían adquirir mayor protagonismo en los próximos años.

Sin embargo, para que ello ocurra, Paz-Ares advierte de que todavía queda camino por recorrer en educación financiera y cultura de previsión, de modo que las personas puedan anticipar cómo gestionar su patrimonio cuando lleguen a la última etapa de su vida.