Ricardo Pumar, presidente de Insur: "No hay una burbuja de precios en el mercado de la vivienda"

Ricardo Pumar es desde 2005 presidente ejecutivo de Inmobiliaria del Sur (Insur), fundada en Sevilla en 1945 y cuyo debut en bolsa tuvo lugar en 1984, cotizando actualmente en el mercado continuo. Con actividad en el sector residencial y terciario, Insur cumple 80 años con los mejores datos de su historia: una cotización que dobla a la del año pasado, al situarse en 13,6 euros por título, y una facturación y beneficios récord en 2024, de 185,8 millones y 20,6 millones, respectivamente. Su próximo objetivo será diversificar geográficamente, para lo que estudia la oportunidad de entrar en Valencia.

La compañía tiene en carga actualmente 2.800 viviendas en Andalucía y Madrid, y cuenta con una cartera de suelo para otras 2.200 viviendas. En la actualidad desarrolla proyectos residenciales para su entrega en 2025 en Marbella (Altos de los Monteros), Estepona y Entrenúcleos (Dos Hermanas), y en las próximas semanas se iniciaran proyectos residenciales en Mojácar (Almería), MIjas (Málaga), Alcalá de Henares (Madrid) y Sevilla (Tomares y Entrenúcleos). Respecto a proyectos de oficinas, está construyendo tres edificios con 30.500 metros cuadrados en Málaga y Madrid. Además, a principios de 2026 prevé iniciar dos hoteles, uno en Madrid y otro en Sevilla, con aproximadamente 400 habitaciones en total.

-Insur promueve viviendas, oficinas y hoteles, pero además, cuenta con una división patrimonial. ¿Esta última fue un salvavidas en la crisis inmobiliaria de 2008 al 2016?

-Ayudó muchísimo. Las cosas hubieran sido diferentes de no haber tenido esa actividad patrimonial porque la venta de viviendas se paralizó totalmente pero esa división siguió generando ingresos. La actividad patrimonial te ayuda en tiempos de crisis, es más segura, más lenta y tiene menor rentabilidad, frente a la actividad promotora, que tiene más riesgo y, por tanto, mayores rentabilidades.

-Hay más demanda de vivienda que oferta en España. ¿Cómo se resuelve un problema de este calado?

-Hay que atacar decididamente los factores que limitan la oferta, entre ellos la escasez de suelo. Necesitamos un urbanismo que sea más ágil, que reduzca la tramitación de los instrumentos urbanísticos y que dé seguridad jurídica. Si estas operaciones son seguras jurídicamente habrá gente interesada en invertir. El problema es que desde que uno compra un suelo urbanizable hasta que lo hace apto para promover se tardan muchos años. Hay poca financiación para el desarrollo del suelo, fundamentalmente porque es incierto el período de maduración de los terrenos. Tampoco hay equity para el desarrollo de suelo porque la gente quiere tener una seguridad jurídica cuando presta dinero.

-¿Le gustaba el proyecto de reforma de Ley del Suelo retirado por el Gobierno de Pedro Sánchez por falta de apoyos parlamentarios?

-No incluía todo lo que se demandó el sector, pero sí algunas cosas buenas, como evitar errores formales fácilmente subsanables que pudieran derivar en la nulidad total de los planes urbanísticos o instrumentos de ordenación territorial y simplificar los procedimientos administrativos para la aprobación y modificación de los planes urbanísticos.

-¿La Lista, la ley  de Impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía aprobada en 2021, ha paliado la falta de suelo en la comunidad autónoma?

-La Lista ha introducido instrumentos y medidas que han mejorado la situación y ha contribuido a agilizar los trámites. A nosotros nos ha servido, a través de la figura de los estudios de ordenación, para desbloquear un proyecto, por ejemplo.

-¿La Ley de Vivienda nacional ha sido un obstáculo o una ayuda para el sector?

-Supone una intervención en el mercado del suelo y no ha dado los resultados esperados. Para dar satisfacción a la demanda de vivienda, más que intervenir en el mercado, lo que hay que hacer es fomentar la oferta.

-¿Mejorará la situación la nueva Ley de Vivienda de Andalucía, que incluye un portal de vivienda protegida, la  posibilidad de VPO en suelos no convencionales y ayudas fiscales para jóvenes y familias?

-Es una ley muy positiva que puede venir a solucionar el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda.

Viviendas asequibles

-Ahora hay un exceso de suelo terciario. ¿Es buena idea modificar esos usos para que puedan acoger vivienda?

-Ya se está haciendo donde hay escasez de suelo para residencial, favoreciendo la oferta de vivienda asequible.

-El presidente de la patronal sevillana, Manuel Rus, propone que las administraciones pongan a disposición del mercado suelo a coste cero y que las viviendas se destinen a las familias con más necesidad.

-Eso ayudaría mucho. Ahora no se hace mucha VPO porque no es rentable por muchas razones, entre otras cosas porque hay poco suelo y han subido mucho los costes de producción. Si el promotor no tiene margen, no se mete en estos proyectos. Insur no hace VPO pero las haremos cuando salgan los números. Lo que sí hacemos es vivienda asequible porque tenemos a la venta viviendas en Entrenúcleos (Sevilla), a 180.000 euros.

-La Junta de Andalucía ha lanzado una bolsa de suelo disponible para construir 41.000 pisos protegidos.

-Habrá que ver dónde están esos suelos y si se trata de ubicaciones donde la gente quiera vivir.

-Han bajado los tipos de interés y los precios de los materiales de la construcción. ¿Por qué eso no ha tenido un reflejo en el precio de la vivienda nueva?

-Porque los costes de construcción no han bajado por la escasez de los servicios de construcción. El tejido productivo de la construcción desapareció con la crisis de 2008. En la época del boom inmobiliario se hacían 700.000 viviendas al año en España y ahora no llegamos a 100.000... y tenemos problemas para terminarlas. En España faltan 250.000 viviendas y, teniendo en cuenta que Andalucía representa el 15% del PIB, en la región harían falta unas 40.000.

-Los precios de la vivienda siguen in crescendo. ¿Diría que hay una burbuja de precios?

-No. Las proyecciones macro son buenas, el mercado de trabajo también y las condiciones financieras para la compra de vivienda son favorables. Y lo mismo sucede con la demanda de vivienda por parte de extranjeros. Además, la tasa de esfuerzo para la compra de una vivienda está en torno al 35%, en niveles de la media histórica. Por otra parte, el mercado de la vivienda es muy heterogéneo. Dónde sí están inflados los precios es el segmento de viviendas lujo y en determinadas zonas.

-¿Van a seguir creciendo los precios de las viviendas?

-Creo que mientras persista este desequilibrio entre oferta y demanda, seguirán subiendo los precios pero no con la intensidad de los últimos años porque todo tiene un límite. Por otra parte, el precio medio de la vivienda en España  está al mismo nivel que el año 2008 pero si se descuenta una inflación de más del 20%, en términos reales los precios estarían por debajo de hace 17 años.

Falta mano de obra en la construcción

-Falta mano de obra en el tajo de la construcción ¿Se soluciona con industrialización?

-En parte sí. El problema de la escasez de mano de obra podría paliarse con la construcción industrializada pero ahora es más cara que la tradicional. Cuando coja economía de escala y los precios unitarios bajen, se disparará su uso.

-¿La subida de precios puede poner ello en riesgo la sostenibilidad del sector?

-Sí porque si los precios crecen de forma desorbitada, la demanda caerá. Es necesario que los precios crezcan con racionalidad y eso hará que el mercado sea sostenible.

-Tenemos a muchas fasmilias comprando viviendas caras con tipos de interés bajo.

-Es un riesgo porque ahora se están concediendo hipotecas a unos tipos muy ventajosos. Nadie garantiza que esos tipos de interés puedan subir en el tiempo, sobre todo si hay un shock en la economía.

-Insur prepara su nuevo plan estratégico 2026-2030 ¿Qué grado de ejecución tiene el anterior y en qué estará enfocado el nuevo?

-El grado de cumplimiento del último estará en casi un 90% en cuanto a facturación, ebitda, resultados... El nuevo plan se está diseñando y tendrá como eje la diversificación geográfica, sobre todo Valencia. Otra línea estratégica es potenciar la actividad terciaria porque tenemos un expertise en la promoción de oficinas y hoteles. La compañía está inmersa en una transformación digital, y la IA estará presente en todas las actividades de la compañía, incluida la gestión de datos, el diseño de las promociones...lo que implica un cambio cultural en Insur.

-Insur hace numerosas promociones con socios externos, como son las empresas patrimoniales de las familias Cosentino, Hernández o Yoldi/Moya ¿Seguirá con ese modelo?

-Sí. Una parte importante la haremos con socios, pero no siempre. Con esa fórmula minimizamos riesgos y nos permite crecer, además de mejorar nuestra eficiencia gestión, construcción y comercialización.

Diversificación estratégica y digitalización

-Ha dicho que Insur quiere ser una empresa abierta al mercado de capitales y anunció una ampliación de capital de 60 millones si se cumplía el plan estratégico, cosa que ha sucedido.

-La haremos si se dan las condiciones. La ampliación de capital depende fundamentalmente del precio al que pueda hacerse y para eso la cotización, que ha mejorado mucho, tiene que ser más alta. El valor intrínseco de la compañía, es decir, el valor de los activos neto de deuda financiera (NAV), es de 425 millones de euros y cotizamos a 253 millones de euros, lo que quiere decir que hay una diferencia de 172 millones de euros. En el último año el valor intrínseco de la compañía ha crecido en unos 60 millones de euros

-Vuestro free float o porcentaje de acciones disponibles en el mercado bursátil es ahora  del 30%. ¿A cuánto quiere llegar Insur si hace una ampliación de capital y a qué cotización se haría esa operación teniendo en cuenta sus títulos se sitúan en 13,6 euros?

-Si los compradores son minoristas aumentaría el free float. ¿Cuánto queremos? Cuanto más, mejor, porque habría más liquidez y mejoraría la cotización. La ampliación del capital no sólo nos permitirá crecer, sino que facilitará la liquidez pero, insisto, antes tiene que reducirse el gap entre el valor intrínseco de la compañía y el valor de cotización, que ahora es del 40% y con ese descuento no podemos hacerlo.

-¿Ha habido muestras de interés por participar en una posible ampliación de capital?

-Parece que hay interés en la acción porque la gente sigue comprando pero no hemos hecho un testeo porque no tenemos el precio de una posible ampliación de capital.

-¿Crecería el interés por la compañía si aumenta el reparto de dividendos?

-Nuestra política tradicional ha sido repartir entre el 45 y el 50% de los beneficios porque hay que consolidar la empresa con un crecimiento sostenido. Los beneficios no repartidos mejoran los fondos propios y refuerza la estructura financiera de la empresa.