Andalucía marca máximos históricos en el precio de la vivienda, tanto en compra como en alquiler

El mercado de la vivienda en Andalucía atraviesa uno de los periodos más dinámicos de las últimas dos décadas. Según el informe elaborado por Unexia, la federación que agrupa a asociaciones y profesionales inmobiliarios de la comunidad, el precio medio de venta se situó en 2.679 €/m² en septiembre de 2025, lo que supone un incremento del 19,8% interanual y marca un nuevo máximo histórico. En paralelo, la renta media de alquiler alcanzó 12,4 €/m²/mes, con una subida del 12,1% respecto al mismo periodo del año anterior.

Este comportamiento refleja la fortaleza del sector, pero también los riesgos que entraña: acceso cada vez más difícil para jóvenes y clases medias, polarización territorial y presión sobre el parque residencial por el auge del alquiler turístico. Unexia interpreta este escenario como un signo de madurez, pero advierte del riesgo de brecha territorial entre costa e interior.

Málaga, epicentro del mercado andaluz

La provincia de Málaga se consolida como el gran polo inmobiliario de Andalucía. El precio medio de venta alcanza 3.982 €/m², con un incremento del 17,2%, y la renta de alquiler se sitúa en 16,6 €/m²/mes, niveles próximos a los de grandes capitales europeas. La combinación de clima, conectividad, teletrabajo y atractivo internacional ha convertido a la Costa del Sol en un destino prioritario para la demanda extranjera y para la inversión en segundas residencias.

En Cádiz, el precio medio se eleva a 2.156 €/m², mientras Sevilla se mantiene en 1.714 €/m², con un crecimiento del 8,4% y una renta de 11,7 €/m²/mes. Granada y Huelva registran incrementos más moderados, mientras Córdoba apenas sube un 3,1% y Jaén incluso retrocede un 1,8%. Estas diferencias confirman la polarización entre provincias costeras y zonas del interior.

El alquiler, principal fuente de tensión

El informe advierte que el alquiler se ha convertido en el gran problema del mercado andaluz. El auge del alquiler turístico y de temporada ha reducido significativamente la oferta de vivienda habitual en los principales núcleos urbanos y costeros. El Banco de España estima que, en zonas turísticas, la conversión de viviendas residenciales a uso vacacional puede absorber hasta el 50% del parque disponible.

La demanda joven y de clases medias es la más afectada: la capacidad de pago se ha estancado, mientras los precios crecen por encima de los salarios. Unexia insiste en la necesidad de impulsar programas de colaboración público-privada y de promover el modelo build to rent para generar un parque de alquiler estable y asequible. “La profesionalización del sector no es una opción, es la condición para construir confianza y futuro”, subraya la federación.

Factores que impulsan el mercado

El contexto macroeconómico ha favorecido la reactivación de la compraventa. El euríbor a 12 meses, que llegó a superar el 4% en 2023, se estabilizó en 2,17% en septiembre de 2025, reduciendo el esfuerzo financiero de los hogares. La inflación se mantiene en niveles moderados, aunque los costes de construcción y energía siguen condicionando el acceso a la vivienda. A ello se suma un turismo récord, que alimenta la inversión en segundas residencias y alquiler vacacional.

Otros factores estructurales señalados por Unexia son la innovación y digitalización del sector, la creación de nuevos polos residenciales vinculados a la Economía Azul y la logística, y la concentración demográfica en áreas costeras frente a la pérdida de población en el interior.

Marco regulatorio y profesionalización

El informe dedica un apartado al marco legal. La Ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda abre la puerta a declarar zonas tensionadas y aplicar límites de renta, pero Andalucía aún no ha activado esta posibilidad. En paralelo, el Proyecto de Ley de Vivienda de Andalucía, en trámite, busca ampliar el parque público y fortalecer la VPO, aunque ha eliminado la creación del Registro Andaluz de Agentes Inmobiliarios como requisito obligatorio.

Unexia considera fundamental recuperar este registro con carácter obligatorio, como garantía de profesionalidad, transparencia y protección al consumidor. La federación propone que incluya requisitos de formación, seguro de responsabilidad civil y solvencia, y que sea público, gratuito y accesible.

Una oportunidad histórica para Andalucía

El informe concluye que Andalucía vive un momento decisivo. Su atractivo, estabilidad económica y diversidad territorial la sitúan como una de las regiones con mayor potencial de Europa para el desarrollo inmobiliario. Pero ese liderazgo debe apoyarse en una base institucional sólida y en un marco que garantice la seguridad jurídica, la calidad profesional y la confianza de los ciudadanos.

Unexia plantea una agenda común orientada a reducir la brecha de acceso, profesionalizar el mercado, fomentar la oferta asequible y sostenible y evitar la especulación. La vivienda en Andalucía es hoy mucho más que un bien económico: es un factor de competitividad regional y una herramienta de cohesión social.

Diez mensajes clave integrados

El documento resume su diagnóstico en diez ideas: Andalucía cierra el tercer trimestre con máximos históricos en venta y alquiler; Málaga se consolida como líder; la oferta asequible sigue siendo el gran reto; el alquiler turístico absorbe parte del parque residencial; la Ley estatal abre nuevas posibilidades de control, pero Andalucía aún no aplica zonas tensionadas; el proyecto de ley autonómico debe garantizar un registro obligatorio de agentes; los tipos de interés más bajos reactivan la compraventa; el build to rent es una oportunidad real para jóvenes y clases medias; la comunidad necesita una política integral de suelo y vivienda; y Unexia aboga por un sector profesional, innovador y transparente.