Vigilantes de la burbuja

Siempre son de interés los informes de Estabilidad Financiera del Banco de España, pero el correspondiente al segundo semestre de este año se esperaba con especial atención por sus diagnósticos sobre el mercado inmobiliario, una de las preocupaciones, sino la principal, que aparece en las encuestas estadísticas. La escalada de precios, tanto en compra como en alquiler, que se ha producido en los últimos meses (12% en términos interanuales el tercer trimestre) ha aumentado las alarmas y puesto en guardia a los responsables gubernativos ante la posibilidad de que estemos en las puertas de otra burbuja como la que se produjo antes de la Gran Recesión de 2008.

Sin embargo, el informe del banco central no es tan alarmante como se podía desprender de los titulares informativos y, sobre todo, de las sensaciones de la calle. La entidad gobernada por José Luis Escrivá descarta que existan signos que vaticinen una burbuja a corto plazo. Según la entidad, el nivel actual de riesgo es similar al de 2001, varios años antes de que comenzara a desbocarse y acabase en el estallido de la burbuja. El peligro actual radica en los precios y la propia actividad en el sector inmobiliario. Los precios en términos reales, es decir, descontada la inflación, están en niveles de 2005 y un 17,5% por debajo del pico alcanzado en 2007.

La diferencia estriba en que las familias y las empresas se encuentran en una posición de endeudamiento mucho más sólida que entonces, cuando coincidieron varios factores como un “crecimiento muy desbocado de la demanda con un elevado endeudamiento y situaciones poco robustas tanto de las familias como del sector constructor”, según Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución de la entidad.

Para el directivo, “hoy por hoy” no se aprecian riesgos que puedan desencadenar un shock que afecte a la estabilidad del sistema bancario. Esa circunstancia explica que el sector financiero no haya relajado sus estándares de concesión de hipotecas y crédito. "La expansión del crédito se está haciendo de manera sana y prudente", sostiene Pérez Cid. El crédito creció en junio a un ritmo del 2,7% frente a junio de 2024, impulsado por los hogares, que contribuyen 1,8 puntos frente a los 0,9 puntos de las empresas. El Banco de España entiende que el aumento es "contenido". El crecimiento del coste de un hogar lleva casi un año creciendo mucho más que el de las rentas medias de los hogares, lo que presiona más al ciudadano. El esfuerzo que hacen los hogares al hipotecarse se asemeja a los de 2001, cerca del 30% sobre su renta cuando en plena burbuja inmobiliaria en España se llegó a tasas del 70%.

Eso no quiere decir que el Banco de España haya descuidado la vigilancia del sector. En ese sentido, se encuentra en una fase de diseño de un esquema para la concesión de créditos que podría llevar a imponer límites a las hipotecas para las familias de menores rentas o muy endeudados con el objetivo de proteger al sistema financiero del riesgo de impagos. Este tipo de medidas serían inevitables si la amenaza del boom pasa a mayores, sobre todo en algunas provincias.

Precisamente, otra de las diferencias es que el aumento de la demanda no es de forma generalizada como entonces. Donde sí se aprecia mayor preocupación es en el precio en las zonas de mayor tensionamiento. El precio por metro cuadrado ya se acerca a los 3.500 euros en aquellos territorios donde ya el suelo era más caro, en tanto que permanece estable en el resto.

En conclusión, el mercado es significativamente menos vulnerable que antes de la crisis financiera y la evolución de los precios “se enmarca en una coyuntura en la que, desde una perspectiva histórica, la actividad de construcción es débil, el endeudamiento de los hogares es bajo, el crédito inmobiliario es contenido y los estándares de concesión crediticia no apuntan signos de relajación significativa”. Eso sí, rebajar los precios de la vivienda aumentaría los del alquiler. según los autores del informe.