La vivienda nueva en Andalucía marca máximos tras un 2025 de subidas desiguales y con Málaga como gran foco de tensión

La vivienda es el primer problema entre los españoles y también entre los andaluces. El año 2025 acaba en máximos en Andalucía, según los datos de la Sociedad de Tasación respecto a la vivienda nueva, a los que ha tenido acceso El Conciso. El balance del ejercicio indica que la comunidad ha alcanzado su nivel más alto de precio medio en vivienda nueva, pero también evidencia que la comunidad crece con menos intensidad que las zonas más tensionadas de España.

El mercado de vivienda nueva en Andalucía cerró 2025 con un precio medio de 2.290 euros por metro cuadrado (€/m²), el nivel más alto de toda la serie histórica de la Sociedad de Tasación. El dato confirma que la comunidad encadena un ciclo expansivo sostenido: su valor medio aumenta un 8,1% en comparación con diciembre de 2024 y un 4,3% respecto a junio del mismo año. Estos porcentajes consolidan la tendencia de fondo: desde 2020 el incremento acumulado alcanza el 31%, mientras que frente a 2015 la subida llega al 46%, una muestra del retorno de la presión compradora tras el periodo de bajo dinamismo que sucedió a la crisis financiera. Todo ello sitúa a Andalucía en máximos, pero no en niveles equivalentes a los de los territorios más tensionados del país, ya que la distancia respecto a ellos continúa siendo amplia según los datos proporcionados por la Sociedad de Tasación.

La comparación nacional continúa reforzando esta lectura. Mientras que Andalucía tiene un precio medio de 2.290 €/m², la media española se sitúa en 3.298 €/m², también en récord histórico. El diferencial es abultado: el valor andaluz se mantiene un 30,6% por debajo del promedio estatal. Además, el ritmo de incremento anual en España, del 8,9%, es algo superior al observado en la comunidad. Esta relación revela un patrón que ya se consolidó en ejercicios anteriores: Andalucía sube con firmeza, pero a una velocidad ligeramente inferior a la del conjunto del país. La brecha es incluso mayor cuando se compara con las dos comunidades que concentran los mayores niveles de tensión inmobiliaria. En Madrid, el precio de la vivienda nueva alcanza los 5.172 €/m², mientras que en Cataluña llega a 5.288 €/m², ambos máximos de la serie. Andalucía queda claramente por debajo: un 55,7% inferior al nivel madrileño y un 56,7% por debajo del catalán. Estos datos refuerzan la idea de que el mercado andaluz marca récords internos, pero sigue muy lejos de los valores más altos que se observan en España.

El posicionamiento relativo de Andalucía en el conjunto autonómico también lo confirma. La comunidad ocupa el octavo puesto por precio medio, por detrás de Cataluña, Madrid, Euskadi, Baleares, Navarra, Cantabria y Aragón. No se trata, por tanto, de un territorio homogéneamente tensionado. Su avance es sólido, pero se encuentra condicionado por una estructura interna muy dispar que genera comportamientos muy diferentes dentro del propio mapa andaluz. La distancia entre provincias, y especialmente entre capitales, es significativa y ayuda a explicar por qué la comunidad alcanza máximos históricos mientras que la mayoría de sus ciudades principales aún no han recuperado los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Málaga lidera por precio y crecimiento y es la única capital que marca máximos históricos

El punto caliente que ordena el comportamiento de los precios en Andalucía vuelve a ser Málaga. La capital malagueña registra un valor de 2.704 €/m², el más elevado de todas las ciudades andaluzas y el único que supera su propio máximo histórico. Su incremento anual es del 11%, el más intenso entre las ocho capitales, y desde 2020 el aumento acumulado asciende a un 45,8%, una diferencia que continúa ampliando la distancia respecto al resto del territorio. Si se toma como referencia 2015, el avance llega al 67,4%, una cifra que muestra el efecto de la demanda internacional, del atractivo residencial y del auge económico de la provincia. Este comportamiento convierte a Málaga en el epicentro absoluto de la presión inmobiliaria en la región y en el único caso plenamente comparable con las áreas más dinámicas del país.

Sevilla, con 2.535 €/m², se mantiene como la segunda capital más cara, pero su posición no equivale a la de Málaga. La capital andaluza avanza un 8,7% interanual y un 32,2% respecto a 2020. La evolución es sólida, pero Sevilla todavía no ha superado sus máximos previos a la crisis financiera. En 2007 alcanzó los 2.551 €/m², una cota que no ha conseguido rebasar en 2025. Esta diferencia es relevante porque muestra cómo la recuperación en la capital hispalense ha sido constante pero menos acelerada que en Málaga. El crecimiento acumulado desde 2015, del 51,8%, confirma que la tendencia es firme, pero insuficiente para recuperar los niveles previos a la recesión, lo que la sitúa en un punto intermedio entre la tensión creciente y la estabilidad relativa.

Cádiz ocupa la tercera posición por nivel de precios, con 2.389 €/m² y un avance anual del 5,8%. Su crecimiento acumulado desde 2020 es del 22,6%, una cifra inferior a la media regional y que marca un ritmo más moderado. Tampoco ha recuperado sus máximos, lo que refuerza la tesis de que la tensión en Andalucía es muy desigual. Granada, con 2.143 €/m², también supera los 2.000 €/m², pero aún se sitúa claramente por debajo de los niveles previos a la crisis, a pesar de mostrar un incremento interanual del 6,7% y un aumento del 26,9% respecto a 2020. Su avance acumulado desde 2015, del 42,1%, la sitúa en una dinámica de crecimiento estable, aunque menos intensa que la observada en Málaga o incluso en Sevilla.

Córdoba presenta un precio medio de 1.996 €/m², muy próximo al umbral de los dos mil euros. Su incremento interanual del 5,1% y el avance desde 2020 del 20,2% reflejan un comportamiento más contenido. Almería, con 1.820 €/m², muestra un aumento del 6% anual y una subida acumulada desde 2020 del 22,2%, siguiendo un patrón parecido al de Córdoba: crece, pero a menor ritmo que el conjunto regional. Estas dos capitales conforman un segmento intermedio que, aun mostrando dinamismo, sigue lejos de los valores observados en los principales polos inmobiliarios.

Las capitales más asequibles vuelven a ser Huelva y Jaén. Huelva alcanza los 1.553 €/m², con un crecimiento interanual del 5% y un avance del 14,3% desde 2020. Jaén, con 1.522 €/m², presenta también un incremento del 5% anual y una subida del 17,2% respecto a 2020. Ambas ciudades permanecen muy alejadas de sus picos previos y confirman la heterogeneidad del mercado andaluz. El contraste entre Málaga y estas dos capitales es el reflejo más claro de cómo las dinámicas provinciales divergentes pueden coexistir dentro de una comunidad que, como conjunto, marca máximos históricos.