¿Burbuja inmobiliaria?

El CIS vuelve a destacar la vivienda como lo que más preocupa a un mayor número de españoles, un 25,5%, aunque cediendo terreno frente a los problemas políticos y del Gobierno, que es la principal preocupación para el 19,7% de los consultados entre el 5 y 8 de mayo. Las aristas del problema son muy diversas y se aprecian en asuntos tan candentes como la ocupación de Barajas o el bloqueo por Consumo de más de 65.000 anuncios de viviendas turísticas ilegales. En todo caso, la profunda crisis habitacional que padece el país poco parece tener que ver con lo que reflejan los indicadores de actividad en el sector de la edificación.

Según el INE, la compraventa de viviendas durante el primer trimestre del año ascendió a 183.140, que son 31.439 más que en el de 2024 (un crecimiento del 20,7%) y que nos devuelve a niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. Andalucía concentra la quinta parte del total (36.782), con un crecimiento interanual del 29,4%, aunque desde el punto de vista del sector de la edificación todavía es más significativo que el peso de la vivienda nueva (28,9%) sea bastante mayor que en España (23,3%). Más de la cuarta parte de las compraventas en Andalucía se concentraron en la provincia de Málaga (26,5%), que es también donde mayor peso tiene la adquisición de vivienda nueva (34,4%), pero el crecimiento interanual más intenso durante el primer trimestre tuvo lugar en Almería (51,7%) y Sevilla (39,5%).

La recuperación del pulso perdido tras la crisis de 2008 se refleja en los precios. La Encuesta de Coyuntura de la Construcción (Ministerio de Industria) de abril refleja un repunte por segundo mes consecutivo en las expectativas de precios de venta que coincide con la impresión de las principales inmobiliarias. Si al aumento en el coste de los materiales, las barreras burocráticas y a la dificultad para encontrar mano de obra cualificada añadimos la escasez de suelo, la presión de la demanda y la reducción de los tipos de interés, la perspectiva es que los precios sigan subiendo y que crezca el temor a un nuevo proceso de burbuja especulativa.

La burbuja aparece cuando la diferencia entre el precio de un bien y los costes de producirlo aumenta de forma sostenida. Cuando ocurre en el caso de la vivienda significa que aumenta el peso de las expectativas sobre la evolución del precio y que disminuye el de los costes de su construcción. Lo que indican las estadísticas es que entre el cuarto trimestre de 2021 y 2024 el precio de la vivienda en España creció un 22,3% (27,1% en Andalucía), el de los materiales para la edificación residencial un 20,6% y el de la mano de obra un 11,2%. Quiere esto decir que la mayor parte del aumento en el precio de la vivienda se explica por el crecimiento de los costes, lo que permite descartar que el tamaño de la burbuja, si es que existe, haya alcanzado todavía proporciones significativas, aunque algunas cosas podrían estar cambiando. Los datos del INE indican que durante 2024 el precio de la vivienda creció, coincidiendo con la caída de los tipos de interés, un 11,3% (13,4% en Andalucía), mientras que el coste de los materiales apenas aumentó un 1,1% y de la mano de obra un 2,2%.