Debate sobre la burbuja inmobiliaria de 2025

Los precios de la vivienda se han disparado y en algunas capitales han alcanzado los niveles de la burbuja de 2008. Actualmente, hay un debate sobre si nos enfrentamos a una burbuja inmobiliaria como la de 2008. Muchos analistas mantienen que no hay burbuja inmobiliaria, sino sobrecalentamiento y tensión en los precios. En mi opinión, sí nos enfrentamos a una burbuja inmobiliaria en 2025. Una burbuja distinta a la de 2008, tanto en sus causas como en su persistencia y consecuencias. Hablamos de burbuja inmobiliaria cuando asistimos a una subida fuerte de los precios de los inmuebles no acompañada por la situación de la economía general. Y esto es lo que está aconteciendo en estos momentos en España: la economía crece moderadamente, la inflación está controlada. Los salarios reales se mantienen. Nada de esto justifica una subida de los precios de la vivienda de dos dígitos.

Tanto el entorno como las causas de la burbuja inmobiliaria de 2008 son distintas a las de 2025. En 2008 había una sobreoferta de viviendas; en 2025 hay insuficiencia de oferta. El Banco de España estima que hay un déficit de más de 600.000 viviendas. En 2008 había una demanda especulativa de viviendas alimentada por la expansión desbocada del crédito hipotecario de las entidades financieras. En 2025 la demanda de viviendas es real, finalista, no especulativa; motivada por el incremento de los hogares -casi 2 millones, en los últimos 4 años- y por la insuficiencia en la oferta de viviendas. Es la insuficiencia en la oferta de vivienda el principal factor que justifica el incremento de precio de la vivienda; explica el 40 % de la subida de los precios. A lo cual hay que añadir que la demanda de extranjeros se ha disparado y ya representa un 14% de la demanda total de no residentes. A esto hay que sumar el aumento de la inmigración: en los 4 últimos años, casi 2 millones.

Crisis financiera e inmobiliaria en 2008

La burbuja de 2008 tuvo componentes financieros que no existen en la de 2025. En la crisis de 2008 se entrelazaron y retroalimentaron una crisis financiera y una crisis inmobiliaria. Bancos y cajas compitieron en el mercado hipotecario dando créditos a hogares con insuficiente capacidad de pago y con sobrevaloración de las residencias. Los créditos se acercaron al 100% del valor de tasación. Las tasadoras, que eran de los propios bancos, sobrevaloraron el valor de los pisos para aumentar el importe de los créditos concedidos. El Banco de España, como regulador del mercado hipotecario, no evitó estas prácticas. Como consecuencia, tanto los hogares como los promotores inmobiliarios se sobreendeudaron y, cuando subieron los tipos de interés, no pudieron hacer frente a los créditos. Las ejecuciones hipotecarias se dispararon, la morosidad de los bancos también. El resultado fue una crisis bancaria de gran magnitud y la mayor recesión del siglo XXI.

Bancos y hogares aprendieron la lección

Tanto el Banco de España como los bancos y cajas de ahorros aprendieron la lección. En la burbuja de 2025 los bancos están siendo más rigurosos en la concesión de créditos hipotecarios y las normas de solvencia bancaria se han hecho más estrictas. La morosidad de la banca está dentro de niveles normales, inferior a la de 2008; las dotaciones para insolvencias son altas, muy superiores a las de 2008, y el volumen de capital sobre los activos en riesgo también. En resumen, la burbuja de 2025 tiene menos riesgo de provocar una recesión que la de 2008, al estar los hogares y las empresas menos endeudados y la banca más saneada, fortalecida y menos endeudada. En 2025 no existe una demanda especulativa de vivienda financiada por una alocada oferta de crédito, como en 2008.

¿Cuándo explotará la burbuja?

La gran pregunta es: ¿cuánto tiempo puede aguantarse esta situación y cuál es el riesgo de que explote la burbuja y los daños que puede causar? En 2025 se está produciendo una aceleración de los precios, un punto de inflexión. Al ser la escasez de oferta el motivo principal de la burbuja, la solución tiene que venir por el lado de la oferta. El Gobierno tiene que legislar para fomentar el suelo disponible, tanto para la construcción de vivienda en alquiler asequible como para venta. La insuficiencia de la oferta en alquiler y los altos precios que están alcanzando están motivando un desvío de la demanda hacia la compra de vivienda, siendo este un elemento potenciador de la subida del precio de la vivienda y de los problemas de accesibilidad. Es necesario reformar la ley del suelo para que se incremente la oferta de suelo disponible para construir vivienda, también reducir las trabas y el tiempo de las normas urbanísticas para así acelerar los procesos de construcción. Incrementar la seguridad jurídica de los promotores y propietarios arrendadores será fundamental para aumentar la oferta tanto en arrendamiento como en compra de vivienda; también mejorar la fiscalidad de la vivienda, una de las más altas de Europa.

Dado el tamaño de la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda, tanto para alquiler como para venta, este ajuste llevará años. No obstante, la oferta está aumentando. La previsión es que este año se construyan 720.000 viviendas.

El ajuste será lento y la presión de la demanda sobre la oferta se prolongará durante 2025 y 2026. Este hecho sirve de apoyo para que algunos economistas vaticinen que la explosión de la burbuja en los dos próximos años y la caída en vertical de los precios tenga menos probabilidades de suceder que en 2008. A partir de 2026 la subida de los precios se irá moderando a medida que la brecha entre oferta y demanda vaya disminuyendo.

Solo un disparo de la inflación y una fuerte subida de los tipos de interés que provoque una inflación con estancamiento (estanflación) podría acelerar este proceso y provocar una explosión de la burbuja. Horizonte que, en un contexto geopolítico y geoeconómico convulso e incierto como el que vivimos, no se puede descartar, aunque hoy lo veamos poco probable.